Investir dans l’immobilier en 2023 : bonne ou mauvaise idée ? - 15/02/2023

La nouvelle réglementation sur les passoires thermiques, l’augmentation du taux d’usure et des taux de crédit, ou encore une baisse des prix… autant d’indicateurs qui font s’interroger et envisager d’investir dans la pierre en 2023.

Malgré la hausse actuelle des taux immobiliers (de l’ordre de 3 % sur 25 ans), la rentabilité de l’immobilier reste très avantageuse. En réalité, c’est autour de 3 % au cœur des villes et le risque de vacances est quasiment inexistant. Dans les hypercentres, la rentabilité peut atteindre 5 à 6 %, tandis que les zones périphériques ou les colocations ont une rentabilité supérieure de 7 % ou plus. Selon les régions, les locations saisonnières peuvent offrir une meilleure rentabilité encore.

Cependant, ces chiffres doivent être considérés dans le contexte par rapport à un prix au mètre carré. En effet, un prix supérieur à 3 000 € le mètre carré est associé à une baisse importante de rentabilité. C’est le cas des hypercentres recherchés ou des zones à faible disponibilité foncière, comme Lyon ou Paris par exemple. Le manque de biens peut entraîner des hausses de prix impossibles à contrôler et les loyers ne suivent pas nécessairement le même schéma. Par exemple, dans le 7e arrondissement de Marseille, l’augmentation suit un schéma exponentiel depuis l’ère post-Covid, et la valeur de l’immobilier y est considérée comme spéculative.

Avec les évolutions récentes du DPE ou l’interdiction de location des passoires énergétiques, le nombre de ces produits sur le marché a augmenté. Les coûts de ces biens sont raisonnables, car ils tiennent compte de la faible notation du bien qui génère une moins-value. Pourtant, les différentes mesures prises pour éviter cela, comme l’aide Ma Prime Renov' et les prêts pour financer le projet (PTZ, par exemple), sont clairement bénéfiques pour les acquéreurs.

De ce fait, un bien avec un mauvais DPE et un propriétaire incapable d’augmenter le loyer ou même de louer bénéficie d’une décote moyenne de 6,5 % sur le marché immobilier, mais celle-ci peut atteindre 15 %.

En fonction de la localisation du bien, la décote appliquée pourra donc être supérieure au coût des travaux, et si, en prime, le bien est situé en périphérie ou a un caractère saisonnier, l’investissement sera particulièrement rémunérateur.